Hiệu suất của Chỉ số Văn phòng Thủ tướng của VICTOR * đã phục hồi nhẹ trong quý IV năm 2012 ở mức + 1,3% so với quý trước (+ 0,6%), nhưng các vị trí riêng lẻ thể hiện khá khác nhau. Hiệu suất trung bình khá tăng mức chỉ số lên 121,5 điểm. Trong một so sánh so với cùng kỳ năm trước, chỉ số của Văn phòng Thủ tướng VICTOR đã ghi nhận mức tăng trưởng hiệu suất + 5,5% (+ 6,0% trong năm trước). https://mydinhpearl.net.vn/
“Theo chỉ số của Văn phòng Thủ tướng VICTOR, tình hình trên thị trường bất động sản Đức chỉ thay đổi một chút kể từ khi bước ngoặt thành công trong quý hai năm 2009. Mặc dù lẻ tẻ, những biến động riêng lẻ trong hoạt động của các vị trí hàng đầu riêng lẻ, chúng tôi thấy xu hướng tăng chủ yếu, được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư quốc tế, chủ yếu là các nhà đầu tư quốc tế, đang ngày càng tìm kiếm các khoản đầu tư cốt lõi được bảo đảm ở Đức, ông Andrew M. Groom, Trưởng phòng Tư vấn Giao dịch & Định giá Jones Lang LaSalle Đức. Mặc dù có nhiều dấu hiệu chấp nhận rủi ro hơn đối với việc mua bất động sản từ phía các nhà đầu tư, tình hình khó có thể thay đổi nhiều. “Thay vì trì trệ hoặc đi ngang xu hướng hiệu suất ở các địa điểm riêng lẻ, chẳng hạn như ở Hamburg hoặc Düsseldorf, có thể là một dấu hiệu cho thấy khả năng thở vào các vị trí hàng đầu của thị trường bất động sản văn phòng năm 2013, mang đến cho các nhà đầu tư tiềm năng cơ hội kinh tế vĩ mô trước khi đưa ra quyết định đầu tư vĩ mô Đánh giá tình hình và dự báo nhu cầu về thị trường cho thuê, chuyên gia định giá cho biết. Hiệu suất của các vị trí hàng đầu vẫn phân kỳ đáng kể so với các vị trí thứ cấp của các thành trì bất động sản. Phí bảo hiểm rủi ro rất cao đối với bất động sản cốt lõi củng cố hồ sơ nhu cầu cốt lõi toàn diện mà không có chi phí cơ hội cao cho các khoản đầu tư thay thế.
Phát triển hiệu suất trong năm 2012 khác biệt đáng kể ở các địa điểm riêng lẻ …
Hiệu suất hàng quý tại các địa điểm riêng lẻ để lại một bức tranh khá hỗn tạp, do trong quý IV năm 2012 chủ yếu là do sự phát triển của năng suất và giá thuê thị trường khác nhau **. Munich, Düsseldorf và Hamburg cho thấy xu hướng giảm nhẹ trong phát triển tiền thuê, trong khi tình hình ngân hàng Frankfurt tăng đáng kể.
Sự phát triển của năng suất chính ở Berlin và Munich là tích cực với tác động tích cực đến sự phát triển hiệu suất. Do sự phát triển của năng suất chính, thủ đô của Đức có hiệu suất hàng quý mạnh nhất với + 2,5% (117,6 điểm). Khu vực nội thành của thành trì bất động sản Bavaria cũng ghi điểm với những phát triển tích cực trên thị trường đầu tư và đạt được hiệu suất hàng quý mạnh thứ hai (+ 1,9% đến 126,7 điểm). Tuy nhiên, tăng trưởng ở vị trí này sẽ bị giảm sút do giá thuê thị trường giảm nhẹ. Top 3 là tình hình ngân hàng Frankfurt, dựa trên tăng trưởng tiền thuê thị trường, vẫn ghi nhận hiệu suất hàng quý là + 1,6% (117,9 điểm). Tác động của việc giảm giá thuê thị trường ở Düsseldorf và Hamburg không thể được bù đắp bởi thị trường đầu tư. Düsseldorf chỉ có hiệu suất hàng quý là + 0,2% (118,9 điểm), trong khi Hamburg đứng ở vị trí thứ hai liên tiếp với -0,3% (129,0 điểm).
Trong một so sánh hàng năm về sự thay đổi về giá trị, Munich, như trong quý trước, rõ ràng đi trước lĩnh vực với + 8,7%: Berlin (+ 6,1%), Frankfurt (+ 4,8%) và Hamburg (+ 4,6%) , Düsseldorf đến cuối cùng (+ 2,9%).
… với sự sụt giảm hơn nữa trong tổng lợi nhuận hàng năm
Hiệu suất hàng năm của tổng lợi nhuận hiện tại của vốn đầu tư (tổng lợi nhuận, Q4 2011-Q4 2012) đã giảm thêm 10,4% (sau + 10,9% trong quý trước). Các thống kê cho thấy Munich với + 13,5% trước Berlin, (+ 11,1%). Frankfurt (+ 9,6%), Hamburg (+ 9,5%) và – ở vị trí cuối cùng – Düsseldorf với + 7,9% nằm dưới mốc 10%.
Phí bảo hiểm rủi ro JLL (JLL Prime Risk Premium JLL PRP ‘) vẫn ở mức cao
Sự phát triển của JLL PRP, (lãi suất trái phiếu chính phủ Đức so với sự phát triển của kỳ vọng lãi suất nội bộ của các nhà đầu tư (không được kiểm soát bởi IRR,)) chỉ giảm nhẹ. Mức vẫn cao. Mức rủi ro đối với đầu tư bất động sản trong quý IV là 488 điểm cơ bản (quý 3 2012: 508 điểm cơ bản) Sự phát triển của JLL PRP, kể từ quý IV năm 2009 được đặc trưng bởi lãi suất thường giảm, không có rủi ro do ECB điều khiển cũng như giảm nhẹ kỳ vọng IRR của các nhà đầu tư. JLL PRP sẽ vẫn ở mức cao trong trung hạn, làm cho tài sản cốt lõi như một sự thay thế đầu tư thậm chí còn tập trung hơn vào các nhà đầu tư.
Được thúc đẩy bởi trái phiếu chính phủ Đức tiếp tục giảm, tất cả các vị trí đắc địa đều hấp dẫn trong năm 2012 Duy trì môi trường đầu tư tích cực thông qua phí bảo hiểm rủi ro cao trong phân khúc cốt lõi. Tuy nhiên, mức độ rất khác nhau. Ở Hamburg và Munich – trong số các địa điểm hàng đầu được quan sát ở mức thấp hơn của phạm vi bảo hiểm rủi ro – rõ ràng là các nhà đầu tư không chỉ tập trung vào điều đó, mà chủ yếu được thúc đẩy bởi các cơ hội và phát triển thị trường dự báo, “Groom nói. Trong toàn bộ thời gian quan sát, cả hai địa điểm hàng đầu đều vượt trội so với các địa điểm hàng đầu khác kể từ quý hai năm 2009. Vẫn còn phải xem liệu hiệu suất khác nhau của các vị trí hàng đầu riêng lẻ sẽ tiếp tục được xác nhận trong năm 2013 hay liệu các nhà đầu tư có đảm bảo rằng các vị trí có hiệu suất thấp hơn sẽ phù hợp do khả năng chịu rủi ro cao hơn hay không. “Dự báo về sự phát triển kinh tế của Đức có nghĩa là thị trường bất động sản trong môi trường đầu tư toàn cầu cuối cùng có thể được dự kiến sẽ phát triển tích cực, ngay cả khi các nút thắt trong việc tài trợ cho một số tài sản nhất định nằm ngoài bảng”, Groom nói. Một sự thay đổi có thể trong khẩu vị rủi ro từ phía các nhà đầu tư sẽ làm giảm áp lực từ các vị trí đắc địa. Sự cường điệu về các sản phẩm cốt lõi có thể sẽ giảm bớt.
